Analyse de contrat

I. Rappel du cadre légal L'article L.145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée selon les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Toutefois, l'article L.145-34 institue un mécanisme de

II. Les exceptions au plafonnement invoquées par le bailleur M. Verdier sollicite un loyer de 266 000 euros, soit une augmentation de 90 % par rapport au loyer actuel de 140 000 euros, très supérieure à la variation de l'ILC sur la période. Cette demande suppose nécessairement un déplafonnement, lequel ne peut résulter que :

1. D'une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité (article L.145-34, alinéa 1er). La charge de la preuve pèse sur le bailleur, et la jurisprudence exige que la modification ait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 14 septembre 2011, n° 10-30825).

2. D'un bail d'une durée contractuelle supérieure à neuf ans ou d'un bail dont la durée effective, par tacite prolongation, a excédé douze ans (article L.145-34, alinéa 3). Il conviendra de vérifier la date de prise d'effet du bail initial et l'existence d'une éventuelle tacite prolongation au-delà de douze ans, hypothèse dans laquelle le déplafonnement serait acquis de plein droit.

III. Le lissage de l'article L.145-34, dernier alinéa Même en cas de déplafonnement justifié, la loi Pinel du 18 juin 2014 a introduit un mécanisme d'étalement : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ce lissage, applicable sauf clause contraire (Cass. 3e civ., 9 février 2023, n° 21-24221 sur le ca

1. Contester le principe même du déplafonnement en exigeant du bailleur la démonstration d'une modification notable au sens de l'article L.145-33.

2. Subsidiairement, contester la val