Note sur le déplafonnement du loyer et l'article L.145-34 · Dossier 2001-00002
NOTE D'ANALYSE
Dossier n° 2001-00002 · Bail commercial · Renouvellement et déplafonnement
Client : Groupe Meridiane SAS (distribution alimentaire)
Bailleur : M. Antoine Verdier
Rédacteur : Inès Charpentier, sous la supervision de Marc Establet, associé
Date d'ouverture du dossier : 22 octobre 2024
Objet : Analyse des conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé au regard de l'article L.145-34 du code de commerce, suite à la demande du bailleur de porter le loyer annuel de 140 000 euros à 266 000 euros.
I. Rappel du cadre légal
L'article L.145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée selon les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Toutefois, l'article L.145-34 institue un mécanisme de plafonnement : à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouvelé, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon l'activité. S'agissant d'une activité de distribution alimentaire, l'ILC est l'indice de référence (article L.145-38 et D.112-2 du code monétaire et financier).
II. Les exceptions au plafonnement invoquées par le bailleur
M. Verdier sollicite un loyer de 266 000 euros, soit une augmentation de 90 % par rapport au loyer actuel de 140 000 euros, très supérieure à la variation de l'ILC sur la période. Cette demande suppose nécessairement un déplafonnement, lequel ne peut résulter que :
1. D'une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité (article L.145-34, alinéa 1er). La charge de la preuve pèse sur le bailleur, et la jurisprudence exige que la modification ait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 14 septembre 2011, n° 10-30825).
2. D'un bail d'une durée contractuelle supérieure à neuf ans ou d'un bail dont la durée effective, par tacite prolongation, a excédé douze ans (article L.145-34, alinéa 3).
Il conviendra de vérifier la date de prise d'effet du bail initial et l'existence d'une éventuelle tacite prolongation au-delà de douze ans, hypothèse dans laquelle le déplafonnement serait acquis de plein droit.
III. Le lissage de l'article L.145-34, dernier alinéa
Même en cas de déplafonnement justifié, la loi Pinel du 18 juin 2014 a introduit un mécanisme d'étalement : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ce lissage, applicable sauf clause contraire (Cass. 3e civ., 9 février 2023, n° 21-24221 sur le caractère supplétif), limiterait fortement l'impact immédiat de la demande du bailleur : la première année, le loyer ne pourrait excéder 154 000 euros, puis progresserait par paliers annuels de 10 %.
IV. Stratégie recommandée
1. Contester le principe même du déplafonnement en exigeant du bailleur la démonstration d'une modification notable au sens de l'article L.145-33.
2. Subsidiairement, contester la val