Maître,
Je fais suite à notre entretien téléphonique de la semaine dernière et à votre demande d'éléments chiffrés concernant l'impact, pour notre groupe, de la position prise par notre bailleur, M. Antoine Verdier, dans le cadre du renouvellement du bail commercial de notre établissement.
Comme vous le savez, le loyer annuel actuel s'élève à 140 000 euros hors taxes et hors charges. M. Verdier sollicite, au titre du renouvellement, un loyer déplafonné de 266 000 euros par an, soit une augmentation de 126 000 euros annuels, ce qui représente une hausse de 90 % du loyer en vigueur. Nous avons bien noté que le montant global en jeu sur ce dossier, tel que vous l'avez évalué en tenant compte de la durée du bail renouvelé, est de l'ordre de 900 000 euros. Ce chiffre correspond à nos propres projections internes.
Sur le plan opérationnel, l'impact serait significatif pour cet établissement de distribution alimentaire. Notre direction financière a modélisé plusieurs scénarios :
1. Si le loyer de 266 000 euros était retenu, la charge locative absorberait une part de la marge d'exploitation du site incompatible avec le maintien de sa rentabilité dans les conditions actuelles d'exploitation. Le secteur de la distribution alimentaire fonctionne, comme vous le savez, avec des marges structurellement faibles.
2. Une telle hausse nous contraindrait à envisager soit une réduction des effectifs du magasin, soit, à terme, une réflexion sur la pérennité même de l'implantation, avec les conséquences commerciales que cela emporte sur une zone de chalandise que nous exploitons de longue date.
3. Nos budgets 2025 et 2026 ont été construits sur une hypothèse de loyer plafonné conformément à l'article L. 145-34 du code de commerce. Tout dépassement significatif de cette hypothèse devrait être signalé à notre direction générale et à nos commissaires aux comptes.
Nous contestons fermement l'existence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce qui justifierait, selon M. Verdier, le déplafonnement. À notre connaissance, ni les caractéristiques du local, ni la destination des lieux, ni les facteurs locaux de commercialité n'ont connu d'évolution de nature à fonder sa demande. Nous vous transmettrons cette semaine, comme convenu, les éléments documentaires en notre possession : état des lieux, correspondances avec le bailleur, données de fréquentation de la zone.
Pourriez-vous nous confirmer les prochaines étapes de la procédure, notamment l'opportunité d'une saisine du juge des loyers commerciaux et le calendrier prévisible d'une éventuelle expertise sur la valeur locative au sens de l'article L. 145-33 du même code ? Nous souhaiterions également connaître votre analyse sur nos chances d'obtenir le maintien du plafonnement et, à défaut, sur l'application du lissage de l'article L. 145-34, dernier alinéa, limitant la hausse annuelle à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Je reste à votre disposition pour organiser une réunion avec notre directeur immobilier dans les quinze jours.
Je vous prie d'agréer, Maître, l'expression de mes salutations distinguées.
Sophie Lambert Directrice juridique Groupe Meridiane SAS Distribution alimentaire T