Mémoire devant le juge des loyers commerciaux · Dossier 2001-00002
MÉMOIRE DEVANT LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Tribunal judiciaire, Juge des loyers commerciaux
POUR : La société Groupe Meridiane SAS, société par actions simplifiée exerçant une activité de distribution alimentaire, preneuse à bail,
Ayant pour avocats : Maître Marc Establet et Maître Inès Charpentier, Cabinet Vernier & Associés
CONTRE : Monsieur Antoine Verdier, bailleur
Dossier n° 2001-00002, ouvert le 22 octobre 2024
PLAISE AU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
I. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société Groupe Meridiane SAS est preneuse de locaux à usage commercial dans lesquels elle exploite une activité de distribution alimentaire, moyennant un loyer annuel actuel de 140 000 euros.
À l'occasion du renouvellement du bail, Monsieur Antoine Verdier, bailleur, a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme de 266 000 euros par an, soit une augmentation de 90 pour cent, en invoquant le déplafonnement du loyer. L'enjeu financier du litige, apprécié sur la durée du bail renouvelé, s'élève à environ 900 000 euros.
Faute d'accord entre les parties, la juridiction du juge des loyers commerciaux a été saisie conformément aux articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, le présent mémoire étant notifié dans les conditions de l'article R. 145-26 du même code.
II. DISCUSSION
A. Sur le principe du plafonnement (articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce)
En vertu de l'article L. 145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, l'article L. 145-34 dispose que, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, la variation du loyer ne peut excéder celle de l'indice des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement, de rapporter la preuve d'une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., jurisprudence constante).
En l'espèce, Monsieur Verdier ne rapporte pas cette preuve. Aucune modification notable des caractéristiques des locaux n'est intervenue au cours du bail expiré, la concluante n'ayant réalisé que des travaux d'entretien. Aucune évolution des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour le commerce considéré, au sens de l'article R. 145-6 du code de commerce, n'est démontrée. La destination des lieux et les obligations des parties sont demeurées inchangées.
Le loyer du bail renouvelé doit donc demeurer plafonné, la demande de fixation à 266 000 euros étant dépourvue de fondement.
B. Subsidiairement, sur la valeur locative
À titre subsidiaire, si par extraordinaire le déplafonnement était admis, le loyer devrait être fixé à la valeur locative appréciée selon les critères des articles R. 145-3 à R. 145-11 du code de commerce. Le montant de 266 000 euros réclamé par le bailleur ne repose sur aucun élément de comparaison pertinent et méconnaît manifestement les caractéristiques réelles des locaux et les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents. Une mesure d'expertise judiciaire serait alors nécessaire, conformément à l'article R. 145-30 du code de commerce.
En toute hypothèse, il serait fait